连日来，温州炒房团又被媒体推上风口浪尖。
这边媒体报道温州炒房团“卷土重来”，那边媒体却报道温州八成炒房者资不抵债，面临全军覆没的危险。真相是什么？
“压抑不住投资情绪”的部分民间资本，确实在寻找机会进行地产投资。“压抑不住投资情绪”，在温州中小企业发展促进会会长周德文看来，还是因为民间中小闲散资金的投资渠道过于狭窄。
与以往对住宅地产青睐有加不一样的是，这次投资方向主要是商业地产。除了投资方向发生了变化外，也不再是“买房如买菜”，投资者的构成也有所变化。
“闭着眼睛买房都可赚钱的时代已经过去。”有关地产资深人士表示，商业地产投资也不会遍地是黄金，投资风险不小，需要对投资项目的地理区位、行业前景等方面进行甄选。
被套多为2009年后的资金
对于温州炒房团“全军覆没”？周德文认为这种说法“夸大其词”。
根据国家统计局发布的数据，今年5月温州市新建商品住房价格指数同比为84.9，二手房价格指数同比为82.9，成为全国70个大中城市中房价下降幅度最大的城市。“即使降幅度最大的温州，房价也没跌回到2009年之前的价格。”周德文说。
房地产投资最高峰的时候，有2000亿元的资金进入房地产行业，包括开发和购房。“到目前为止，也没有见温州资本大面积抛售地产，只能说是有损失。”据周德文估算，“大概有30%的地产资金被套。”
“如果是在2009年之前购置的房地产，即使房价下降30%，也不可能亏钱，”自称“业余买买房”的温州人陈武也认同周德文的说法，“被套的地产资金也基本是2009年以后进场的资金。”
“相对而言，商业地产又好于住宅地产。”在2010年，周德文就预测到房地产行业的危机和压力，并开始呼吁。相对于20多年的城市化发展，商业地产严重滞后，特别是二三线城市，“明显的标志，商业地产的房价和租金在连年上涨，之所以上涨就是因为市场供需倒挂，不平衡。”陈武说。
从受邀站台到悄然抄底
在今年的春节后，开始有人出去“抄底”。“但是比较零星，相当一部分还是受邀站台。”温州一位“购房团”人士说。
最近一段时间，陈武都在杭州、金华、苏州一带跑，“看看有没有合适投资”。今年春节后，陈武及亲友已先后在山东威海、江苏常州、广东清远等城市置业商铺、办公楼等商业地产。
温州“购房团”的出击，同样也让昆山温州商会副会长、美吉特集团营销总监徐晓敏感到意外：“5月份以来，居然有五六批次的温州人到我们这里来看项目，先后加起来约80来人。”
总投资约100亿元的昆山美吉特工业品博览城位于上海后花园——江苏省昆山市陆家，总建筑面积150万平方米，项目建成后，可容纳6000多家商户经营，年交易额预计600亿元人民币，是国内最大的商贸综合体之一。经营业态涵盖从五金机电、灯具照明、新型材料等工业品的专业市场到星级酒店、购物广场、甲级写字楼、高档公寓等多种形态。“一期42万平方米的全球灯都要在9月份才开盘，销售价格都还没有定，但有些投资者已经来了好几趟。”徐晓敏说，温州投资者比以前更谨慎，但准备也比以前充分，不再简单地跟风。
与“地产投资客复出”相对应的是一组数据，7月31日温州市统计局发布的一组数据显示：“房地产民间固定投资281.47亿元，同比增长33.9%。”温州房地产民间固定投资上半年逐步回暖。
转向商业地产需要技术活
之前，温州人喜欢投资住宅。从2010年开始，转向商业地产并加速，2011年转入低潮，直到今年4月份又开始活跃。
即使是商业地产投资，也不会遍地是黄金，“快钱时代已经过去了，不是像当年那样闭着眼睛买房都可赚钱。”陈武最近看上昆山美吉特工业品博览城项目说。
获知该项目后，陈武先后关注了4个月。作为资深商业地产投资者，陈武的投资经验，选择项目首先要考虑区位优势，他比较看好长三角城市处于价值洼地的二三线城市，比如他最近看上的昆山美吉特工业品博览城，距离上海仅20来分钟的路程，“虽然说是昆山，其实就像上海的项目一样。”
还有是行业前景，项目一期定位“全球灯都”，目前中国灯具市场产值突破1500亿元，并以每年超过10%的速度在递增。“江苏、浙江、上海和广东是我国灯具行业四大基地，却没有一个类似广东中山那样的市场平台，你说空间有多大？”
对于投资项目的选择，陈武甚至注意到项目开发商的背景。陈武说，这个老板先后开发建设了20多个大型项目，而且都是成功的，“去年，广东江门美吉特广场城市综合体项目去年底启动之时，吸引了14万在外做专业市场的浙江籍商户。”(时报驻温州记者 吴行妙)
●延伸
不是炒房团只是投资者
赚得比银行利息高点就行
7月30日，温州市统计局发布的一调查报告，上半年，温州城镇居民人均存入储蓄款7072元，增长50.9%。该数据来自温州1260户城镇居民抽样调查数据。调查报告分析认为：民间借贷风险加大，居民对投资及民间借贷趋于谨慎；股市动荡、存钱“避险”……
但是银行的“避风港”并不是温州民间资本想要的地方。“钱是不能长期放在银行的，肯定要投资出去，”最近在江苏常州购置了一个商铺的郑女士说，“放在银行里，利息还不如贬值来得快。”
之前，郑女士把几十万元钱借给朋友，但在去年民间金融风波中，“觉得不放心，就把钱收回来。”但是钱收回来之后又让她感到纠结，因为资本不大，“大项目轮不到我们，投资股市的行情也不行，但总不能一直躺在银行里睡觉？”
今年5月份，郑女士委托朋友在常州买了商铺，“想来想去，还不如买个房或买个商铺踏实，不管怎么说手里还有个房。”
郑女士表示，她身边许多小姐妹都遇到这样类似投资境遇。周德文非常同情这些中小资金的散户：“2009年以来，民间借贷风险加大、股市不行、实业不赚钱、煤矿不能投、投什么？”
今年4月份以来，苏州、嘉兴、金华等城市频频出现温州投资者的身影，与以往转战上海等一线城市的制高点不同的是，重归江湖的温州地产投资者，更多的是目标圈在长三角二三线城市，重点是商业地产，“甚至靠近上海、杭州等城市的城镇也进入视野。”
经历了去年的金融风波，重新出山的温州地产投资者，在人员构成方面也发生了变化，“之前，许多是专业的炒房者，现在有很多是中小闲钱一族。”一位地产人士告诉记者。
郑女士也很忌讳人家认为她是炒房团成员，认为自己只是一个投资者，“手里拿着个商铺，收益能够比银行利息高一点就行了，我的心态很平衡。”
之所以选择商业地产投资，郑女士表示，商铺等商业地产，投资额度相对较小，即使亏了，也只是自己的钱，如果借贷购买风险比较大。在长三角一带投资，一是看发展前景好，再就是“距离近，到时候处置方便”。
与当年“买房如买菜”的豪气相比，金华的一位城市综合体开发商告诉记者，“出手明显收敛了很多，定位在低总价上。”